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新三板旅游企业退市指南(九)

2019-09-08来源:朝闻天下


【品橙旅游】旅游与房地产项目的结合,已成为房地产商拿地,提高土地增值的最佳模式,但依然可能要面对文旅地产项目协作产出效益高低的考虑。这也许就是连续亏损的香堤湾退出新三板的原因所在;相比温泉与水乐园旅游项目与房地产结合,旅游规划设计与房地产商的结合,就显得技高一筹,不仅有资质上的壁垒,更像是政策优势的默契配合。


香堤湾:身价过亿的年轻房地产富豪的文旅“聚宝盆”?


房地产与旅游项目结合,有其天然的优势,尤其是在旅游地产曾经火热、备受追捧之际,旅游娱乐项目可以为房地产项目聚焦人流,增值提升;住宅地产又可以为旅游项目短期回收成本实现资金回流提供有效通道。


2016年9月,郑州香堤湾酒店股份有限公司(以下简称:香堤湾,833536.OC)挂牌新三板,成为继清园股份(836986.OC)之后,第二家挂牌新三板的河南旅游企业;继清园股份2018年11月退出新三板之后,香堤湾在12月26日申请拟摘牌,系主动退出新三板的第二家河南旅游企业。


香堤湾挂牌2年多时间,没有发生定增行为。其借贷资金主要来源关联企业郑州清华园房地产开发有限公司(以下简称:清华园),身为香堤湾董事长兼实控人的李轩,同时也是清华园的董事长和实控人。


实际上,香堤湾并非李轩一手打造,而是在2013年收购得来。


香堤湾成立于2011年,在2013年12月被原股东转让给中汇旅游。李轩因持有中汇旅游63%的股权,通过实际控制中汇旅游,间接控股香堤湾有限,成为香堤湾有限的实际控制人。


李轩自2009年一毕业就进入清华园工作,在2013年也就是中汇旅游收购香堤湾同一年的7月,正式接管清华园。





香堤湾的业务模式是租赁中原商贸城资产用于温泉洗浴、水上乐园和酒店经营。在2008年12月,由于原河南中原商贸城开发有限公司经营不善,导致资不抵债。清华园于2009年11月,以3000万元的价格收购中原商贸城资产,作为持有清华园90%股份的李轩,成为中原商贸城的实控人。


中汇旅游作为整合酒店业务出资设立的持股平台,实际上,也只是在收购香堤湾之前刚成立。


2015年1月,香堤湾股东中汇旅游将其持90%转让给李轩,股权转让完成后,李轩成为香堤湾有限第一大股东。同时,香堤湾有限收购中原商贸城,成为其全资子公司,这不仅保证资产的独立性和完整性,也有利于减少关联交易;同年9月,香堤湾挂牌新三板。


通过系列收购、转让,中原商贸城、香堤湾、中汇旅游、清华园四者的关系,集中到李轩身上。2016年,在新三板30岁以下富豪榜中,时年29岁的李轩以身价3.67亿元排名第7。


实际上,2015年不仅是李轩的高光时刻,也是香堤湾成立以来的巅峰。


从香堤湾自2013年到2018年中的营收数据来看,香堤湾2015年实现营收8055.26万元,同比增长37.40%,净利润712.99万元,同比增长429.63%,营收和净利润均达到历年之最。香堤湾方面表示,能去的如此好效果是其在前期宣传推广力度到位所致。



香堤湾共有温泉、水上乐园、住宿和餐饮四大主营业务,其中香堤湾温泉、奥帕拉拉水公园和香堤湾酒店是其经营主体。从历年营收占比数据中可知,客房、餐饮、温泉的营收占比在逐年提升,这与香堤湾比较注重酒店品牌方面的打造,以及背后房地产资源和基因有一定关系;而水乐园受外部市场环境和自然环境等客观因素影响,以及竞争激烈程度,营收占比持续下滑,奥帕拉拉水乐园在郑州市场的热度下降趋势明显。



与香堤湾营收波动形成对比的是,随着郑州地铁10号线的开建,香堤湾周边住宅及土地价格涨幅显着,香堤湾有较多的房地产等土地资产储备,因此,香堤湾各股东的实际资产价值明显上升,股东收益较高。


香堤湾在挂板后并未进行外部资金定增行为。更多的时候,香堤湾借助已有资产与银行进行借贷。2016年10月,香堤湾与中信银行郑州分行签订为期3年,1.56亿元综合授信,该笔综合授信由关联方中原商贸城、清华大溪地置业等共同提供保证担保。


清华园通过香堤湾旅游项目拿地或提高周边房产溢价,其文旅布局,远不止香堤湾和奥帕拉拉,更有规划占地5000亩的四星级温泉度假酒店江南春和国家4A景区中原影视城。此番,香堤湾主动退出新三板,诚然有降低成本的考量,但更多的可能还是出于文旅地产项目结合协作效应的考虑。


来也股份:年营收近亿元,傍上房地产商的旅游规划公司?


对于旅游规划公司而言,因近几年资质审批出现了暂时的调整,导致甲级资质数量一直停滞不前。作为一家具有旅游规划甲级和城乡规划乙级资质的公司,2015年11月,主营业务为旅游策划规划设计的成都来也旅游发展股份有限公司(证券简称:来也股份,833973.OC)在新三板挂牌。


起家于西南一隅的来也股份,挂板2年后,营收接近亿元,净利润连续两年破2500万,嫁接港交所主板上市的房地产商。


按营业收入构成,来也股份主营业务有四部分:策划规划设计、建筑景观设计、全过程咨询和供应链集成服务,及景区运营管理及咨询服务,其中策划规划设计因占其营收比重的80%以上,成为其核心业务。



成立于2002年的来也股份,为28个省市自治区编制800余项规划设计方案,其中包含11项世界遗产地规划、6项世界地质公园规划、8项列入世界遗产预备名录规划、21项5A级旅游景区创建提升规划、3项国家级重大项目规划。


在业绩上,来也股份在2013-2015年,营收和净利润相对平稳;在2016-2017年间,来也股份营收一度接近亿元,净利润是往年的2倍。2016年是“十三五”开局之年,受着国家《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》、《关于支持旅游业用地政策的意见》、《“十三五”旅游业发展规划》、《关于开展特色小城镇培育工作的通知》、《全国旅游标准化发展规划(2016-2020)》等系列政策出台的机遇,来也股份等规划类公司均受益表现不俗。


更大机遇,也许还在后面。



2017年8月,来也股份以30.20元/股的价格,发行132.45万股股票,合计募集资金4000万元,由北京大中天地投资有限公司全部认购。本次股票发行募集资金用于对其控股子公司四川王岗坪旅游开发有限公司进行增资,该增资款项用于对王岗坪国际生态旅游度假区的开发、建设投资。



本次发行后,大中天地持有来也股份6.88%的股份,来也股份创始股东的持股比例由84.18%下降到78.38%,仍为控股股东和实际控制人。


大中天地的实际控制人为2009年在港交所主板上市的宝龙地产(01238.HK),宝龙地产主要从事物业开发、物业投资及酒店营运。2017年,宝龙地产实现营收156亿元,净利润为39亿元,分别同比上升9.1%和40.7%;2018年上半年,宝龙地产实现营收93亿元,净利润18亿元,分布同比上升22.37%和6.25%。


截止2017年底,宝龙地产14.1百万平米的土地储备主要集中在,以上海为中心的苏州、杭州、南京等长三角及周边区域。宝龙地产旗下拥有及经营9家国际品牌酒店和8家自创品牌连锁酒店,主要分布在上海(5)、山东(5)、福建(1)、江苏(3)、重庆(1)、浙江(2),在西南地区较少。


旅游规划公司与房地产企业的相结合,多元化业务发展模式,为双方的发展似乎勾勒了更加有吸引力的蓝图。当然,来也股份的多元化也曾在在之前实践过。


早在2016年5月,来也股份就与鼎锋资产就旅游金融咨询、景区投资运营等方面内容达成战略合作。相关资料显示,成立于2007年11月的鼎锋资产,是国内设立最早的阳光私募基金公司之一。经过十年发展,目前鼎锋资产管理着80余只基金产品,管理规模超过百亿元。而来也股份认为旅游金融咨询、景区投资运营作为其前瞻战略布局,将成为规模日益显着的未来利润增长点。


2018年11月23日,来也股份发布公告申请拟终止挂牌新三板。12月28日,来也股份正式退出新三板。作为旅游规划业内相对处于梯队较前位次的旅游规划设计甲级和城乡规划编制乙级资质的旅游规划公司,来也在布局旅游金融和涉足地产旅游融合方面,都有值得期待的地方。

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